중흥S클래스 힐더포레 무순위(줍줍) - 분양가와 안전마진, 대안 분석
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최근 중흥s클래스힐더포레 구리시가 핫하다. 10.15 부동산 규제에서 제외되어 풍선 효과에 대한 기대감이 크기 때문이다. 실제로 구리 몇몇 아파트의 실거래 가격이 뛰고 호가가 오르고 있다는 소식이 들려온다. 이번 글에서는 다음주 무순위 줍줍 청약이 예정된 중흥S클래스 힐더포레 아파트의 분양가와 안전마진, 대안을 확인해 본다.중흥S클래스 힐더포레 - 최초 청약 성적이번 무순위 청약으로는 총 211세대가 공급된다. 원래 637세대를 분양했으니 전체 분양한 세대수의 3분의 1이 무순위 청약으로 나온 것이다. 최초 청약 당시 청약 경쟁률이 높지 않아 많은 타입에서 미달되었다. 대부분 타입에서 당해지역 미달이 발생해서 기타지역에서도 당첨자가 나왔다. 수도권에서 기타지역까지 넘어가서 당첨자가 나오기 쉽지 않은데, 그만큼 인기가 없었다는 의미다.중흥S클래스 힐더포레 - 최초 청약 당시 경쟁률그나마 59A는 중흥s클래스힐더포레 계약률이 높은 편이라 150세대 중 14세대만 나왔는데, 84A의 경우 141세대 중 112세대나 나왔다. 전용면적 59는 비교적 잘 팔렸고, 전용면적 84가 잘 팔리지 않았음을 알 수 있다.중흥S힐더포레 - 무순위 줍줍 세대 현황최초로 중흥S클래스 힐더포레의 최초 청약은 2025년 9월에 진행되었다.당시에는 10.15 규제가 적용되기 전이었고, 지금은 규제가 적용된 이후라 시장에서 이 아파트를 바라보는 관심 자체가 조금 달라지긴 했다. 그럼 관심이 과연 계약으로까지 이어질 수 있을까?본격적으로 분양가와 마진을 분석해 본다.중흥S클래스 힐더포레 - 분양가와 입지 분석이번 무순위 줍줍 분양가와 최초 분양 당시 분양가에는 차이가 없다.중흥S클래스 힐더포레의 분양가는 테라스형 제외 최고가 기준 59타입이 6.99억원, 84타입이 9.56억원이다. 발코니 확장 비용이 약 2천만원이고 시스템에어컨과 기타 중흥s클래스힐더포레 옵션 등을 포함하면 3~4천만원 정도 비용이 추가로 발생한다. 84타입의 경우 거의 10억원이라고 볼 수 있는 가격이다.중흥S클래스 힐더포레 분양가구리에서 34평이 10억원? 괜찮은 가격 아닌가? 라는 생각이 들 수 있다. 그럼 이제 이 아파트의 입지를 확인해보자. 서울 중랑구와 구리시 경계에서 구리시 쪽으로 망우고개 정상 부분에 자리한 아파트이다. 구리는 구리인데 서울과 가깝다. 그런데 지하철역과는 거리가 멀다. 아파트 내에 경사가 있긴 하지만, 고개 정상에 있는 것 치고는 그래도 경사가 심하지는 않다. 두 지역 생활권을 모두 이용할 수 있기는 한데, 구리라고도 보기 애매하고 서울이라고 보기도 애매한 곳이다. 일단 무엇보다 어디든 걸어서 갈 수는 없다.그나마 버스 교통은 굉장히 좋은 편이다. 단지 바로앞 버스 중흥s클래스힐더포레 정류장에서 자주 오는 버스 중 거의 아무거나 잡아 타면 서울쪽으로는 상봉역, 구리쪽으로는 구리역으로 15~20분 정도면 갈 수 있다. 버스중앙차로를 운영중이어서 정체 없이 버스를 이용할 수 있다는 점도 장점이다.망우고개 정상, 외딴 지역에 있기 때문에 인프라도 부족하다. 생활편의시설은 아파트 내 상가 정도 밖에 없고, 초등학교는 당연히 없다. 학구인 도림초등학교까지 거리만 2km이다. 입주 후 5년간 셔틀버스를 사업주체가 운영해준다고 하는데, 5년 뒤부터는 입주민들 자비로 셔틀버스를 운영해야 한다. 향후 딸기원1구역 재개발 사업 시 초등학교가 생길 수도 있으나, 지금 현재로써는 통학이 매우 불편하다.초등학교까지 거리가 역세권과 더불어 아파트 상품성의 핵심 요소인데 두 가지 모두 갖추지 못한 아파트다.3분의 1이나 무순위 청약으로 나온 이유가 있다.중흥S클래스 힐더포레 중흥s클래스힐더포레 - 안전마진 분석과 대안그나마 가격이라도 괜찮았다면 사람들이 청약을 많이 했을테지만, 분양가를 따져보면 가격이 저렴하지도 않다는 것이 문제다. 34평이 10억인데 아무리 서울이 바로 옆이어도 지하철역도 없고, 초등학교도 없는 아파트에 10억을 넣을 사람이 많지는 않을 것 같다. 분양가가 비싸다는 의미다. 안전마진은 당연히 없다. 안전마진이 있으려면 이보다 비싸게 사줄 사람이 나와야 하는데, 그럴 사람이 있을지 잘 모르겠다.10억이면 가능해보이는 대안들을 몇 가지 살펴본다.먼저 구리역 역세권 신축 아파트 중 하나인 e편한세상인창어반포레(2021년, 632세대)의 가격을 확인해 본다.경기도 구리시 건원대로33번길 9지난달만해도 10억대면 매수할 수 있었는데, 규제의 풍선효과가 나왔는지 한 달만에 1억원이 오른 모습이다. 그래도 아직 11억대 매물이 남아있기는 하다.e편한세상인창포레 - 34평 실거래가와 호가개인적으로 10억에 분양을 중흥s클래스힐더포레 받기보다는, 1.5억원을 더 주고 구리역 인근 신축 아파트를 매수하는 것이 더 낫다고 생각한다. 물론 계약금 10%만 있으면 중도금 이자 외에 별다른 자금 부담 없이 4년 후에 입주하는 10억 아파트와, 수개월내에 잔금을 쳐야하는 11억 아파트는 현금 보유와 동원 차원에서 차이가 큰 것은 맞다. 그러나 구리는 갭투자가 아직 가능하기 때문에 전세보증금 6.5~7억을 제외하면 4~5억원 정도면 매수가 가능하다.그럼에도 자금의 여유가 부족하다면 24평이라도 역세권 주변의 아파트를 매수하는 것이 실거주 편의성이나 투자적인 측면에서도 모두 좋아보인다. 현재 e편한세상인창어반포레의 24평 가격은 실거래 최고 가격 기준 9.9억원이며, 비인기 타입의 경우 9억원대 매물도 있다. 갭투자 기준 3~4억원 가량 자금만 있으면 매수가 가능하다.e편한세상인창포레 - 24평 B타입 실거래가와 중흥s클래스힐더포레 호가(A타입에 비해 수천만원 낮다)서울을 보고 싶다면 중랑구의 신축 아파트 중 하나인 사가정센트럴아이파크도 괜찮다. 서울특별시 중랑구 동일로92길 40당연히 10억원으로 34평은 무리고, 24평 정도는 비인기타입으로 10억원대에 아직 매수가 가능해 보인다. 물론 서울의 경우 구리와 다르게 규제지역이기 때문에 실거주 의무가 부여되어 갭투자가 어렵다. 따라서 LTV 40%를 제외한 최소 6억 이상은 있어야 실거주가 가능하다. 확실히 현금 동원 능력이 구리보다 더 크게 요구됨을 알 수 있다.정리아파트 투자에서는 상품성이 중요하다. 아파트에서 상품성이란 별게 없다. 많은 사람들이 살고 싶고, 사고 싶은 아파트가 상품성이 높은 아파트이다. 지하철역 가깝고, 초등학교 가깝고, 마트 가깝고, 주변에 공원 많고, 브랜드 아파트이고, 대단지이면 된다. 그런데 중흥S클래스 힐더포레는 위 요건 중 중흥s클래스힐더포레 해당하는 요건이 거의 없다. 공원이나 녹지가 가까운 것 말고는 장점이 없는 입지다. 단순히 서울과 가깝다고해서 가치가 큰 것이 아니다. 걸어서 서울이 가까운 건 큰 의미가 없다. 하물며 그 가까운 서울이 강남도 아니고 중랑구이다.구리시가 10.15 규제에서 제외된 것이 중흥S클래스 힐더포레 무순위 청약에 큰 도움이 될 것 같기는 하다(조합에서는 만세 부르고 있을 듯). 계약으로 이어질지는 모르겠지만, 줍줍 경쟁률은 꽤 나올 것 같다. 대출이 꽉 막혀서 현금 동원이 어려운 사람들에게는 신축 아파트를 얻을 수 있는 좋은 기회인 것도 맞다. 그러나 현금 여력이 좀 되거나 투자성을 중시하는 사람이라면 추천하기 어려운 아파트이다.대양극화시대이다. 평수를 줄여서라도 갈 수 있는 최고 급지의 아파트를 사는 것이 중흥s클래스힐더포레 적어도 지금은 정답이다.경기도 구리시 경춘로24번길 22-6